Wer sich als Immobilienmakler selbständig machen will, muss aus gesetzlicher Sicht geringe Voraussetzungen erfüllen: Er braucht einen Gewerbeschein und eine Gewerbeerlaubnis. Letztere bekommt jeder, der ein polizeiliches Führungszeugnis vorweisen kann und weder hohe Steuerschulden hat noch in einem Insolvenzverfahren steckt. Die Mitgliedschaft in der IHK und der Berufsgenossenschaft sowie die Anmeldung beim Finanzamt sind weitere Voraussetzungen.
Von diesen niedrigen gesetzlichen Hürden sollte man sich aber nicht täuschen lassen. Wer als selbständiger Immobilienmakler Erfolg haben will, sollte sich informieren und die Gründung gut vorbereiten.
Prinzipiell können sich Immobilienmakler auf zwei Wegen selbständig machen, auf eigene Rechnung und unter eigenem Namen oder sich einem Franchise-Partner anschließen. Gerade im Immobilienmarkt gibt es große Franchisegeber wie Engel & Völkers oder Re/Max.
Franchise: Selbständig mit starkem Partner
Der Franchise-Geber liefert Geschäftsidee, eine etablierte Marke, das notwendige Know-how und Gebietsschutz. Der Gebietsschutz regelt, in welchem Gebiet der Franchise-Nehmer exklusiv tätig sein darf, und ist vertraglich festgehalten. Fehlt ein solcher, sollte man nachhaken: Denn was nützt die beste Marke, wenn eine Filiale des gleichen Franchisesystems in unmittelbarer Nachbarschaft eröffnet?
Im Gegenzug erwartet der Franchise-Geber vom Franchise-Nehmer unternehmerischen Einsatz und Gebühren. In der Regel fallen eine Eintrittsgebühr, eine Umsatzbeteiligung als laufende Gebühr und Werbekostenzuschüsse an.
Wer sich als Immobilienmakler unter das Dach eines Franchise-Systems begibt, kann davon profitieren, wenn der Franchise-Geber seriös und sein Konzept bewährt ist. Wie bei jeder Unternehmensgründung sollten Sie auch ein Franchise-System sorgfältig prüfen. Hier einige Fragen an das Franchise-Konzept:
- Wie groß ist mein Markt?
- Wie strikt ist der Gebietsschutz?
- Wie laufen andere Fillialen in der Kette ( mindestens 3 andere Franchise-Nehmer befragen)?
- Wie solide ist der Franchise-Geber?
- Bietet er ein Betriebshandbuch, Schulungen, Unterstützung bei der Kundenansprache?
- Sind die Franchise-Gebühren im Marktvergleich realistisch und lassen sie sich auch in wirtschaftlich schlechteren Zeiten erwirtschaften?
- Wie lange läuft der Vertrag? Wie ist die Kündigung geregelt?( Kündigungsfrist, Wettbewerbsverbot, Konkurrenzklauseln, was passiert mit Geschäftsausstattung)
Finanzierungs-Tipp: Für Franchisegründer mit einem Fremdfinanzierungsbedarf von maximal 50.000 Euro bietet die KfW-Mittelstandsbank das KfW-Startgeld an. Auch Franchisenehmer, die noch nicht länger als drei Jahre selbstständig tätig sind, können zur Festigung ihres Betriebes das KfW-StartGeld in Anspruch nehmen. Die KfW übernimmt 80 Prozent des Kreditausfallrisikos, den Rest trägt die Hausbank.
Mehr Informationen und diverse Checklisten zum Franchise-System gibt es beim Deutschen Franchise-Verband (www.franchiseverband.com). Dort finden Sie auch alle Franchise-Geber, die sich beim Verband registriert haben.
Selbständig unter eigenem Namen und auf eigene Rechnung
Wer sich als Immobilienmakler ohne Franchise-Partner selbständig machen will, sollte sich gut informieren und vorbereiten. Hier eine Frage-und Antwortliste mit den wichtigsten Aufgaben:
F: Wie viel Geld kann ich in die Gründung meines Unternehmens stecken, welche Mittel habe ich in den ersten sechs Monaten zur Verfügung?
A: Als Gründungskosten, die zu Beginn der Tätigkeit anfallen, sollte man einen Betrag zwischen 12.000 und 15.000 Euro einplanen. Darunter fallen Ausgaben für Gewerbeerlaubnis, die Büroeinrichtung inklusive technischer Ausstattung, die eigene Homepage, einen Makler-Lehrgang, eine Beratung durch einen Rechtsanwalt, etc. Die Ausgaben lassen sich reduzieren, wenn man beispielsweise die Büroeinrichtung gebraucht kauft oder sich den Lehrgang über einen Bildungsgutschein des Arbeitsamtes finanzieren lässt. Als laufende Kosten kommen unter anderem die monatliche Miete, der IHK-Beitrag, die Versicherungsbeiträge (z.B. für Berufsgenossenschaft, Vermögensschadenshaftpflicht), Ausgaben für Werbung, Telefon, Software und Porto dazu. Ein Richtwert für die Kosten im ersten Halbjahr liegt bei 20.000 Euro.
F: Muss ich einen Gründungskredit beantragen, kann ich Fördermittel, etwa für ein Gründercoaching, beantragen?
A: Wer sich aus der Arbeitslosigkeit heraus selbständig macht, kann einen Gründungszuschuss ( = neun Monate Arbeitslosengeld plus ein monatlicher Zuschuss von 300 Euro) beantragen. Mehr Infos: www.gruendungszuschuss.de.
Fördermittel und Kredite für Existenzgründer gibt es vor allem bei der Kfw ( z.B. KfW-Startgeld bis 50.000 Euro) und von Investitions- und Förderbanken (Investitionsbank Berlin, Investitionsbank Schleswig-Holstein, Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen, Saarländische Investitionskreditbank).
Mit den Programm „Gründercoaching Deutschland“ können sich Gründer einen Gründercoach mit bis zu maximal 6000 Euro (Tageshonorar, das maximal förderfähig ist, beträgt 800 Euro) finanzieren lassen. Der Berater muss eine Zulassung durch die KfW haben, die das Gründungscoaching auch finanziert. Mögliche Themen für ein Coaching sind Vertriebs- und Werbekonzepte, Beschaffung von Krediten, etc.
F: An welche Behörden muss ich mich wenden, welche Genehmigungen brauche ich als Immobilienmakler?
A: Beim zuständigen Gewerbeaufsichtsamt beantragen sie die Gewerbeerlaubnis gemäß Paragraf 34 c der Gewerbeordnung. Beim Einwohnermeldeamt beantragen Sie ein polizeiliches Führungszeugnis. Beim Finanzamt beantragen Sie eine Steuernummer und eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer.
F: Brauche ich wirklich eine Homepage?
A: Für Makler wie für andere Unternehmer ist eine Homepage Pflicht. Finden Sie einen einprägsamen Firmennamen, lassen Sie ihn – wenn möglich – als Domain registrieren und erstellen Sie eine Homepage. Man kann sich die Homepage auch über Immobilienportale wie www.immonet.de einrichten lassen.
F: Welche Geschäftspapiere braucht ein Makler?
A: Für das eigene Immobiliengeschäft benötigen Sie Briefbögen, Visitenkarten, Rechnungsvordrucke und die wichtigsten Verträge und Formulare ( z.B: Makler-Alleinauftrag, Allgemeiner Maklerauftrag, Makler-Vollmacht, Nachweisbestätigung, Übergabeprotokoll bei einer Wohnungsvermietung, etc)
F: Ist ein Business-Plan für Immobilienmakler nötig?
A: Ja, vor allem wenn man sich über einen längeren Zeitraum im Immobiliengeschäft etablieren will. Viele Gründer ohne Plan geben nach zwei oder drei Jahren auf. Entscheidend ist vor allem die Kalkulation der Einnahmen und der Ausgaben. Eine Faustformel ist: Ein Selbständiger muss etwa 30 Prozent mehr Gewinn im Monat erzielen als er vorher brutto im Monat als Angesteller verdient hat.
F: Wie analysiere ich das Umfeld meines Immobiliengeschäfts?
A: Über Ihren Ort sollten sie die wichtigsten Rahmendaten zusammentragen, um das Geschäftspotenzial abschätzen zu können. Dazu gehören Einwohnerzahl, Anzahl Haushalte, durchschnittliches Einkommen, Kaufkraftzahl und ihre Relation zum Bundesdurchschnitt, Arbeitslosenquote, Entwicklung der Zahl der Beschäftigten, Verhältnis Mieterhaushalte zu Eigentumshaushalten, Umzugsquote ( ermittelt der wohnungstechnische Dienstleister Techem), wirtschaftliche Entwicklung der Region. Auch für die Berechnung der eigenen Provision spielt das Umfeld eine wichtige Rolle. In der Regel werden ortsübliche Provisionen angesetzt ( Faustregel: bei einem Verkauf sind sechs Prozent zuzüglich der geltenden mehrwertsteuer zu zahlen). Grundsätzlich ist aber die Provision frei verhandelbar. Ausnahme: bei Wohnungsvermietung ist die Provision gesetzlich auf maximal zwei Monatsmieten festgelegt.
F: Wie wichtig ist ein Netzwerk für den Immobilienmakler?
A: Da die meisten Verbraucher auf persönliche Empfehlungen vertrauen, empfiehlt es sich gerade für neueinsteiger, das persönliche Netzwerk zu systematisieren. Schreiben Sie alle Kontakte, die sie haben, mit Namen, Adresse, Telefonnumer, E-Mail auf. Teilen Sie Ihnen mit ( per Postkarte oder Mail), dass sie jetzt ein eigenes Immobiliengeschäft haben und sie ssich sehr darüber freuen, wenn Sie eine Empfehlung erhalten: In der Nachbarschaft steht ein Haus leer, an die Schule der Kinder kommt ein neuer Lehrer, der eine Wohnung sucht, etc.. Versuchen Sie, Ihr persönliches Netzwerk zu erweitern. Empfehlungen sind auch für ihr geschäftliches Netzwerk wichtig. Als Immobilienmakler können Sie Ihren Kunden Handwerker, Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater oder auch andere Maklerkollegen empfehlen. Umgekehrt können auch Sie von diesen geschäftspartnern empfohlen werden.